Передача технической документации на многоквартирный дом.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме <*>.
<*> Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Представляется, что для обеспечения реализации указанных норм в настоящее время разработан законопроект (проект Федерального закона N 453987-4 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»), регламентирующий установление административной ответственности за нарушение срока передачи вышеуказанной документации, по мнению разработчиков законопроекта, рассмотрение дел об административных правонарушениях о нарушениях срока передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов следует возложить на органы государственной жилищной инспекции.
Кодекс РФ об административных правонарушениях предлагается дополнить статьей 7.35 «Нарушение срока передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов», устанавливающей наложение административного штрафа на должностных лиц за совершение правонарушения.
На первый взгляд формулировка указанной нормы вполне понятна и проста. Однако в теории и на практике возникает множество вопросов по ее реализации. В частности, что представляет собой техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (далее — техническая документация); кому принадлежит техническая документация и у кого во владении и пользовании она должна находиться; кто несет ответственность за ее хранение и ведение; как быть, если документация отсутствует или утрачена; сохраняется ли у управляющей организации обязанность передать техническую документацию при прекращении договора управления многоквартирным домом; распространяются ли положения части 10 статьи 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации на управляющие организации, которые были выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ; каковы основания и порядок передачи технической документации; могут ли органы местного самоуправления регулировать отношения по передаче технической документации путем принятия муниципального правового акта и т.д.
В данной статье предлагается рассмотреть указанные вопросы и определить пути их решения.
Итак, перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. К ним относятся:
— документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
— документы (акты) о приемке результатов работ;
— акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
— инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 года) ;
— копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
— заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;
— документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
— проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
— иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Из названного перечня документов следует, что он не является закрытым, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы.
Перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170. Согласно пункту 1.5 данных Правил в состав технической документации длительного хранения входит:
— план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
— проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
— акты приемки жилых домов от строительных организаций;
— акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
— схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
— паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
— паспорта лифтового хозяйства;
— паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
— исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);
— сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
— акты технических осмотров;
— журналы заявок жителей;
— протоколы измерения сопротивления электросетей;
— протоколы измерения вентиляции <*>.
<*> Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.
В г. Москве распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29.09.2006 N 05-14-316/6 «Об утверждения Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм» <*> разделяет документацию на техническую, иную и бухгалтерскую. При этом к иной документации относятся, в частности, письменные заявления, жалобы и предложения (а также соответствующие журналы и книги учета) по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, копии договоров с подрядными организациями, копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма, акты проверки газотехнической инспекции. Бухгалтерскую документацию составляют, в частности, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги.
Подбробнее по ссылке:
portal-law.ru/articles/info/Peredacha_tehnicheskoj_dokumentacii_na_mnogokvartirnyj_dom/
zhilcontrol.ru/index.php?option=com_content&view=category&id=43&Itemid=67 - Образцы документов. Как правильно составить запрос или претензию?
*Вопрос не столько по передаче сколько все эти документы должны быть у вашей Управляющей компании. А мы проверили и многих просто нет. ))
